０引言

伴随年代的进步，共享经济的逐步进步，出租合同与大家平时生活的联系愈加密切。在大家日常，小到共享充电宝、共享电车的用法，大到共享汽车、房子出租，其实都是在打造出租合同，通过出租的方法用动产和不动产以给自己带来利益在现实生活愈加常见。而对于出租合同是否需要登记，理论界一直存在争议，而这种争议从根本上是因为理论界对基于出租合同而产生的出租权的法律性质的界定存在偏差。因此，明确出租权的法律性质对于解决出租合同是不是需要登记的问题具备要紧意义。

１出租合同的定义及其性质剖析

出租合同是一种承租人在支付相应的租金后，出租人将出租物出货给承租人，承租人对该出租物享有用、收益的权利，并在出租期限届满时向出租人返还出租物的合同。而出租权是依托出租合同而产生的一种权利，是在出租物出货后，承租人为了达成对出租物的用法、收益目的而享有些所有权利的总称，因此出租权又被叫做“用收益权”。

关于出租权的法律性质，伴随年代的不断进步，法学理论的不断进步，学术界大致形成了三种学说，分别是债权说、物权说与物权化债权说。下面，笔者将分别对这三种学说分别进行讨论。

１．１债权说

此学说来源于于最早出现出租权有关定义的罗马法，罗马法对于出租权的规定用现代学术界的理论叙述也就是“交易破除出租”，罗马法觉得，出租关系是基于出租双方签订的出租合同而产生的债权法律关系，承租人对出租物用、收益的权利也是从是他对出租物的所有权而产生的，而并非像物权那样是直接支配标的物的权利，因此将出租权的法律性质界定为债权而并非物权。显而易见，如此的规定并不利于出租关系的安定性，更不利于保护出租人与承租人的合法权益，而伴随民法理论的进步与“交易不破出租”的原则的提出，此学说也渐渐被各国的学者所否定、所替换。

１．２物权说

此学说即是指出租权的完全物权化，是与债权说完全对立的看法。此学说觉得出租权就是是对物支配的一种物权。提出此学说的学者倡导应当赋予出租权愈加完整的物权对世效力，使其不仅能够对抗出租物的买受人，还可以对抗任意第三人，包含对抗出租物的所有人对承租人的不法侵害。此学说在理论界仍被广泛讨论，学者对该学说褒贬不一，现在已有相当一部分学者支持赞成该学说，如张俊浩教授在其主编的《民法学原理》一书中就将房子出租合同归为转移标的物用益物权的合同，这事实上就是一定了出租权用益物权的性质。但此学说在仍然没被广泛认同，在立法上承认此学说的国家并不多，而笔者比较同意此学说。

１．３物权化债权说

物权化债权说源自德国民法典，德国民法典开创性的确立了“交易不破出租”的规则，对罗马法的出租权债权说导致了很大的冲击。此学说觉得对于出租权的法律性质，从本质上来讲仍然是是债权，但为了更好地保护出租双方的合法权益，赋予了出租权更多物权的特征，即在承认出租权的债权性质的首要条件下又在法律上赋予了出租权部分物权的效力。大家都知道，民事权利主要包含物权和债权，而物权对财产性权利的保护力度要远远强于债权。因此对于某些法律性质是债权的实体性权利没办法得到强有力的保护时，部分学者便期望在物权身上得到帮助，因此便出现了“物权化债权说”的学说。此学说得到了学术界的广泛认同，渐渐成了关于出租权性质的通说，国内理论界现在也是沿用此学说。

２出租权性质的界定

对于出租权的债权说，因为该学说的太过绝对化，并且伴随“交易不破出租”规则的提出，债权说已经不与现代法学理论相适应，所以大家在这里不做讨论。大家讨论的重点内容放在出租权的“物权化债权说”与“物权说”。

对于出租权的物权化债权说，经过深入分析大家不难发现，支持该学说的学者依旧倡导出租权债权的法律性质，而且并没对“物权化债权”给出具体的法理依据，只不过在出租权的债权性质不可以讲解出租权的物权效力的时候，为了达到自圆其说的目的，而提出出租权可以物权化的看法，这其实是一种逻辑极其混乱的看法，其实是在混淆债权与物权的对立关系。债权和物权作为民法的两大基本规范，各有特点，界限明确，它们之间的界限不容混淆，不然非常难构成完整的民法体系，即便是支持“债权物权化”看法的学者也深知这个道理。可现在，学者一方面在努力证明物权和债权有什么区别，其次又在混淆物权和债权的界限，这在逻辑上是不可能达成的。综上所述，笔者并不同意出租权的法律性质是物权化债权的看法。

对于出租权的物权说，物权包含自物权和他物权，他物权有包含用益物权和担保物权。经过比较大家不难发现，出租权和物权中的用益物权不止是在理论上还是在实质操作中都有着不少的相似之处：用益物权是指特定的人对别人所有标的物，依法享有些占有、用和收益的权利。而对于出租权，出租双方通过订立出租合同的方法形成出租权，其目的就是为了获得对标的物的这类权利。显而易见，出租权也是享有用益物权的这类权能的。而通过查阅有关资料大家不难发现，他物权的进步史事实上就是法学家将一些较为要紧的法律性质为债权的权利法定为物权的过程，大家目前所认识的用益物权中的典权、地上权、地役权、永佃权，与担保物权中的抵押权、质押权，刚开始就是以债权的形式出目前大家眼中的，只不过在后来为了更好地保护他物权的权益，才渐渐将它法定为物权。而因为社会的进步，现在出租权债权的法律性质已经不足以保护其法益，而物权化债权的法律性质又找不到法理依据，于情于理，只有物权说是一种最为妥当的学说。综上所述，笔者更倾向于觉得出租权是一种物权。

３出租合同是不是需要登记

国内现行法律将出租权界定为物权化之债权，觉得其本质上是一种债权，而通常情况下债权的无需进行登记的，所以对于大多数的出租合同是无需登记即可产生效力的。只不过对于债权性质没办法保护其合法权益的出租合同中的房子出租合同，法律又作出了特殊规定，需要对房子出租进行登记备案后才可产生效力。现在，伴随经济的进步，出租行为的不断增加，因出租而产生的纠纷愈加多，是不是应该通过登记的方法来保护出租人和承租人的合法权益也成为大家关注的焦点。因此，对于出租合同是不是需要登记成了学术界广泛讨论的问题。

从出租合同登记规范本身来看，其本身的规范设计也致使其在实质操作中困难程度较大。在日常，因为大家的法律意识比较淡薄，并不会主动去知道有关的法律法规，而又因为出租合同本身的暂时性的性质，大家对于出租物只不过暂时的占有、用而不是永久性的所有，致使大多数承租人和出租人不了解对于出租合同还要予以登记。而且，即便当事人知道出租合同登记的有关法律法规，在实践中因为操作步骤较为繁琐，当事人为了防止麻烦，仍然会抱着侥幸的心理状况，能不去登记就不去登记，出租人和承租人的这类行为就会致使出租合同登记规范变成一张废纸，使登记规范没办法真的达成其设立的目的。同时，对于出租登记备案，由哪个去办理登记手续缴费，登记后是向哪个发证，都是值得商榷的问题，而且对于标的物价值较低、出租期较短的出租合同，强行登记又会增加非必须的支出，费事费力，没必要。这样来看，出租合同的登记规范存在着很多的很难克服的麻烦，在实质操作中还有不少问题，对于出租合同的登记规范的真的落实还需要不少的工作要做。

虽然出租合同登记规范的落实还有不少亟待解决的问题，但笔者觉得，出租合同的登记规范的打造对保护经济生活具备重大意义。第一，出租合同登记规范的推行有益于出租当事人积极履行其出租权，促进权利的运行；第二，将出租合同进行登记备案，可以产生一种对世的公信力，有益于维护出租双方与第三人的合法权益。对于不断增加的由出租引起的纠纷和诉讼案件，经过登记备案的合同，它的证据效力远远大于未登记的，有益于诉讼的解决。最后，对出租合同进行登记有益于便捷税务部门、公安部门的联合监管，加大政府部门的联合监管，强化社会治安。因此，打造完善出租合同登记规范是非常有必要的。

４出租合同登记规范的健全

４．１理论上：明确出租权的物权性质

物权化债权说在本质上觉得出租权的法律性质仍是债权，所以仍有一系列的关于出租合同登记的理论问题仍然没得到妥善解决。但假如将出租权界定为一种物权，这类问题就会迎刃而解了。以房子出租登记为例，假如将出租权的法律性质界定为物权，对于房子出租权的登记就能基于房子出租权的物权性质适用物权法中关于不动产物权变动的理论体系，物权法明文规定不动产物权效力的发生以登记为要件，这就从根本上解决了对于出租合同需无需登记的问题。

４．２实践中：以出租期的长短作为是登记的规范

正如前文说提到的，在实践操作中出租合同的登记具备极高的操作困难程度，因此在促进出租权登记规范的推广时应当采取极其小心的态度。笔者觉得，在实践中对出租合同以出租时间长短作为划分是不是应该登记的规范。对于出租期较短的出租权，可以规定出租双方只须签订合法有效的出租合同即可产生效力，而无需进行登记。而对于出租期较长的出租权，因为伴随登记而产生的公示公信的效力既有益于维护承租人的利益，还可以对抗任意第三人，所以应该通过登记的方法保护出租双方的合法权益，并从根本上解决由于第三人而带来的各种纠纷与诉讼。最后，对于出租期的长短，笔者觉得，可以以六个月作为出租期长期和短期的分界线，六个月以下即可视为出租期较短，而六个月以上则视为出租期较长。对于出租期在六个月以上的出租合同，应当需要对该出租权进行登记；对于出租期在六个月以下的出租合同则可以免去这一步骤。如此设定出租期，不仅能够保护出租当事人的合法权益，还可以在实践中为短期出租当事人降低麻烦，给当事人带来便利，并且在一定量上节省了行政机关的资源，可以增强实践的操作性。

５结语

对于国内的出租合同登记规范存在的问题，经过上文的论述大家不难发现，主要还是由于国内理论界对于出租权法律性质的界定存在偏差。假如想从根本上解决这类问题，打造完善出租合同登记规范，就需要大家对出租权的法律性质有一个重新的认识与界定，在出租权物权化债权的程度上更近一步，明确出租权物权的法律性质，同时结合国内社会生活的实质状况，将出租期限的长短作为决定出租合同是不是需要进行登记的规范，从而真的达成保护承租双方与善意第三人的合法权益、维护社会长治久安的目的。